Las inmobiliarias y los dueños de propiedades jamás pierden, mientras los inquilinos soportan las consecuencias de un mercado cruel y desregulado. En Argentina, alquilar una vivienda se ha vuelto una misión casi imposible para millones de personas. La combinación de precios disparados, exigencias abusivas, falta de controles estatales y prácticas discriminatorias dibuja un panorama dramático para quienes buscan simplemente un techo donde vivir. A continuación, exploramos por qué acceder y mantener un alquiler se ha tornado una odisea, apoyándonos en datos recientes y en las voces de referentes de la comunidad inquilina.
Alquileres por las nubes tras derogar la ley
La situación empeoró notablemente después de la derogación de la Ley de Alquileres mediante un decreto de 2023. Desde entonces, los precios de los alquileres se han triplicado en promedio, superando por cinco veces la inflación acumulada desde la asunción del presidente Javier Milei. Según datos del INDEC citados por Inquilinos Agrupados, solo en 2024 los alquileres subieron un 263% frente al 117% de inflación general. Esta brecha refleja que el costo de acceder a una vivienda en alquiler crece muy por encima del resto de los precios, asfixiando la economía de las familias inquilinas. Sin embargo, estas subas descomunales quedan diluidas en las estadísticas oficiales, ya que el peso del alquiler en el índice de inflación es mínimo comparado con rubros como alimentos o tarifas. En otras palabras, la crisis de los alquileres se vive puertas adentro, pero no se ve plenamente reflejada en los números de la economía.
Con la anulación de la ley, Argentina quedó prácticamente sin regulación efectiva en el mercado de alquileres. Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, sostiene que derogar la Ley de Alquileres le dio “vía libre al mercado inmobiliario” para imponer sus condiciones. El decreto 70/2023 entregó “todo lo que pedía” el lobby inmobiliario: ahora proliferan los contratos por solo 1 o 2 años, con aumentos cada 2, 3 o 4 meses calculados con índices arbitrarios, en lugar de los ajustes anuales que preveía la ley derogada. Esto significa que un inquilino puede sufrir varios incrementos de precio en un mismo año, sin previsibilidad alguna. En muchos casos, esos aumentos ya no siguen ningún índice oficial, sino que quedan librados a la voluntad del propietario o la inmobiliaria, profundizando la incertidumbre económica de las familias inquilinas.
Cláusulas abusivas y alquileres dolarizados
La desregulación también dio lugar a la aparición de cláusulas contractuales abusivas, impensadas bajo la ley anterior. Por ejemplo, se han visto contratos que establecen multas desproporcionadas si el inquilino rescinde por no poder pagar. Muñoz denunció casos donde se obliga a abonar el 10% del valor total del contrato como penalidad en caso de incumplimiento. En números: si a una persona le restaran 12 millones de pesos de alquiler por pagar, tendría que pagar 1,2 millones de pesos de multa por marcharse. Obviamente, quien no puede afrontar el alquiler difícilmente pueda afrontar una multa de esa magnitud, quedando atrapado en una situación desesperante. Son condiciones que rozan la usura y que antes estaban prohibidas o limitadas, pero que hoy resurgen ante la ausencia de controles.
Otro fenómeno alarmante es la dolarización encubierta de los alquileres. La normativa vigente (antes del DNU) prohibía fijar alquileres en moneda extranjera o atados al dólar, pero tras la derogación han vuelto las ofertas en dólares o indexadas al dólar libre, una práctica ilegal que algunos propietarios están implementando. Presionados por la escasez de viviendas y la urgencia de encontrar hogar, hay inquilinos que, por desesperación, aceptan contratos en dólares o con ajustes dolarizados. Esto los expone a aumentos aún mayores, dado que el dólar suele actualizarse por encima de la inflación local. Se trata de cláusulas claramente abusivas – “usureras” en términos coloquiales – ya que trasladan todo el riesgo cambiario al inquilino. Pagar el alquiler en moneda dura, con ingresos en pesos devaluados, se convierte en un callejón sin salida para muchas familias.
No solo eso: en destinos turísticos o ciudades con mucha demanda temporaria, varios propietarios directamente fijan precios imposibles en dólares apuntando al público extranjero o al turismo, dejando fuera del mercado formal a los residentes locales. Esta “Airbnbización” del mercado reduce la oferta de alquileres permanentes y encarece aún más los pocos disponibles, configurando un círculo vicioso de especulación.
Exigencias desmedidas de inmobiliarias y dueños
A los precios exorbitantes se suma un filtro de requisitos cada vez más estricto impuesto por inmobiliarias y propietarios al momento de alquilar. Históricamente se pedía lo “clásico”: un mes de adelanto, un mes de depósito, pagar la comisión inmobiliaria y presentar una garantía propietaria o un garante familiar solvente. Sin embargo, en la actualidad esas condiciones se han vuelto mucho más gravosas y, en algunos casos, rayando lo absurdo.
Hoy abundan las denuncias de requisitos adicionales y poco razonables para firmar un contrato. Por ejemplo, hay propietarios que exigen contratar un seguro de caución (además de la garantía tradicional) o presentar varios recibos de sueldo de terceros como respaldo. En la práctica, a un inquilino promedio pueden pedirle: tres garantes con propiedad, tres meses de depósito, un seguro de caución, comprobantes de ingresos propios que tripliquen el valor del alquiler y hasta costear un informe de antecedentes crediticios. Es lo que le sucedió a Julia, una inquilina de Mendoza que buscó vivienda durante 5 meses sin éxito porque “los requisitos que pedían eran imposibles de cumplir”. Esta multiplicación de exigencias deja fuera a amplios sectores: monotributistas, trabajadores informales, gente sin familiares con propiedades, etc. En definitiva, solo acceden quienes cuentan con un alto poder adquisitivo o una red de garantías patrimoniales, algo que pocos tienen. Los demás quedan descartados sumariamente del acceso a una vivienda digna.
¿Por qué los dueños piden tanto? En parte, responde al afán de cubrirse ante cualquier riesgo, trasladando toda posible contingencia al inquilino. Pero varias de estas exigencias no respetan la ley vigente. La Ley de Alquileres (antes de ser derogada) establecía, por ejemplo, un máximo de un mes de depósito y obligaba a aceptar garantías más flexibles (como seguros de caución o recibos de sueldo) con tal de facilitar el alquiler. No obstante, la realidad muestra que muchos contratos siguen pactándose por fuera de la ley, al arbitrio de los propietarios. Un relevamiento de casos en 2023 encontró que más del 45% de los inquilinos sufrieron aumentos con periodicidad menor a la legal (trimestrales o semestrales) y que apenas 10% de los contratos fueron realmente registrados ante la AFIP, como exige la norma. Es decir, la mitad de los inquilinos ni siquiera sabe si su contrato es legal o “de palabra”, lo que evidencia una informalidad generalizada y la falta de control sobre el mercado.
“Sin niños” ni mascotas: la discriminación habitacional
Como si lo anterior fuera poco, la discriminación en las ofertas de alquiler se ha vuelto moneda corriente. Cada vez es más frecuente ver anuncios y contratos con la polémica cláusula: “No se aceptan niños ni mascotas”. Lo que antes se limitaba a “no se admiten mascotas” ahora se ha extendido también a los hijos. Algunas inmobiliarias reconocen que hay propietarios que piden expresamente no alquilar a familias con niños, aunque alegan que “son casos excepcionales”. En departamentos pequeños (monoambientes o de 1 dormitorio) es donde más se imponen estas condiciones, bajo argumentos de supuesto “cuidado” del inmueble. Por ejemplo, a parejas jóvenes se les llega a decir: “prefiero que no tengan mascotas y/o hijos”, o “acepto niños solo hasta cierta edad”, como admiten desde el propio sector inmobiliario. En otras palabras, se segmenta a los inquilinos ideales como si se tratara de un casting: inquilinos sin hijos, sin animales, de determinada edad y perfil.
Desde ya, estas cláusulas son abusivas e incluso podrían considerarse ilegales. Expertos en derechos humanos advierten que la vivienda es un derecho constitucional, y condicionar un contrato con “sin niños” constituye una discriminación que debe tenerse “por no escrita”, al menos desde la óptica del Código Civil y el INADI. Lamentablemente, en la práctica muchos inquilinos aceptan esas condiciones porque la necesidad apremia y la oferta es escasa. Así, familias con hijos pequeños o personas con mascotas enfrentan un calvario para encontrar hogar. “Las inmobiliarias van perfeccionando los requisitos” – denuncia un artículo – y recientemente han sacado de la galera cosas insólitas y discriminatorias, como ‘no tener hijos’, muestra de la crudeza a la que ha llegado el mercado. De hecho, hay relatos de inquilinos a quienes directamente les negaron un alquiler por tener hijos, obligándolos a vivir separados: madres e hijos terminando en casas de familiares, padres teniendo que buscar otra alternativa. Esta realidad golpea especialmente a mujeres con niños y a familias monoparentales, profundizando la vulnerabilidad de quienes más necesitan estabilidad.
Falta de control, informalidad y dinero negro
Buena parte de estos atropellos son posibles por la ausencia de controles efectivos del Estado sobre el mercado inmobiliario. En Argentina, la mayoría de los alquileres están “en negro”, sin registrar ni tributar. Para dimensionarlo: se estima que hay unos 3 millones de viviendas en alquiler en el país, pero desde 2020 solo se registraron 195.000 contratos de alquiler formalmente. ¡Menos del 7%! Esto significa que la enorme mayoría de las relaciones entre dueños e inquilinos ocurre por fuera de cualquier fiscalización. Muchos propietarios no emiten facturas ni recibos oficiales por el alquiler, evitando así pagar impuestos. La AFIP ha habilitado mecanismos para que los inquilinos denuncien al dueño que no entrega factura (incluso permitiendo deducir una parte del alquiler del Impuesto a las Ganancias), pero en la práctica esto ha sido un fracaso. Los dueños se niegan a “blanquear” el contrato y, si el inquilino insiste, amenazan con aumentar el alquiler o no renovar. Ante la disyuntiva de perder el techo, la mayoría de los inquilinos opta por no denunciar. Como resume Gervasio Muñoz, “los propietarios no quieren dar factura… porque implicaría blanquear la propiedad”, y muchos inquilinos temen generar un conflicto que termine con su desalojo al vencer el contrato.
Esta opacidad del mercado no solo perjudica al inquilino individual, sino que abre la puerta al lavado de dinero y la especulación con viviendas. El real estate es un vehículo clásico para canalizar fondos de origen dudoso, y la Argentina no es la excepción. Sin un registro completo de contratos ni un catastro unificado de propietarios, es muy fácil ocultar inversiones inmobiliarias hechas con dinero negro. De hecho, la Federación de Inquilinos advirtió en 2022 sobre un intento legal de blanquear capitales vía ladrillos: en el Presupuesto 2023 se quiso incluir un artículo que permitía a quienes fugaron divisas al exterior blanquearlas comprando viviendas usadas en el país. La medida fue duramente criticada porque fomentaría la especulación y mayor concentración de viviendas en pocas manos, sin garantías de que esas propiedades se destinen realmente a alquiler social. “Nadie cree que los fugadores que compren viviendas las vayan a poner en alquiler, y mucho menos creemos que el Estado va a controlarlo”, alertó Muñoz en aquella ocasión. Finalmente, se pedía retirar ese artículo entendiendo que “la vivienda no puede ser un bien para especular y a la vez un derecho, o es una cosa o es la otra”. Esta frase resume a la perfección el problema de fondo: en Argentina la vivienda se ha tratado más como una mercancía que como un derecho humano, y las consecuencias están a la vista.
Desalojos económicos y una crisis habitacional silenciosa
El impacto humano de esta situación se traduce en lo que algunos denominan “desalojos económicos”. No siempre hace falta una orden judicial para expulsar a un inquilino; a veces basta con subirle tanto el alquiler que no pueda pagarlo, forzándolo a irse. “No es que no pudiste pagar, sino que te imponen condiciones que te expulsan”, explica Muñoz, señalando que **muchos inquilinos no son desalojados por un juez sino por la presión económica insoportable. Los números de la Federación de Inquilinos son escalofriantes: uno de cada seis hogares inquilinos tuvo que mudarse en un solo trimestre de 2025 por no poder afrontar el alquiler, cuando en el trimestre anterior había sido uno de cada cuatro. Es decir, en torno al 15-25% de las familias inquilinas están siendo desplazadas de sus viviendas cada pocos meses. Estamos ante una crisis habitacional y social gravísima de la que casi nadie se hace cargo, advierten desde las agrupaciones de inquilinos.
¿A dónde van esos desplazados? Lamentablemente, muchas veces a situaciones más precarias. Hay familias enteras que se dividen: la madre y los chicos se van a vivir a la casa de un familiar, el padre a lo de algún amigo, etc., simplemente para tener un techo donde dormir. Jubilados que vivían alquilados terminan en pensiones u hoteles baratos, luego de consumir sus ahorros en aumentos sucesivos. Otras familias optan por mudarse lejos de los centros urbanos: se registran casos de gente que dejó la Ciudad de Buenos Aires para irse al conurbano o a ciudades a más de 70 km, buscando alquileres más económicos. Algunos jóvenes adultos vuelven a la casa de sus padres porque independizarse se volvió inviable. En otros casos, varias personas comparten departamentos pequeños, rotando colchones en el piso, mientras “esperan a que mejore la situación”. Todo esto configura una emergencia habitacional silenciosa: miles de personas que hoy no saben dónde van a vivir el mes que viene, que viven con la angustia permanente de un posible desalojo o de no poder renovar su contrato.
Lo más inquietante es que poco se habla de esta problemática en la agenda pública. “No hay voces que hablen de esto salvo las de los inquilinos, porque el resto tiene terror de pelearse con el mercado inmobiliario”, denuncia Gervasio Muñoz. El poder económico y político del sector inmobiliario es tal, que históricamente ha logrado frenar regulaciones o diluirlas, asegurando que “inmobiliarias y grandes propietarios jamás pierdan”. Así, el costo de la falta de políticas de vivienda recae exclusivamente en la parte más débil: el inquilino.
El derecho a la vivienda vs. la ley del mercado
En resumen, alquilar en Argentina se ha convertido en una carrera de obstáculos prácticamente insalvable para gran parte de la población. Precios en alza descontrolada, contratos a la medida del propietario, requisitos excluyentes, discriminación abierta y nula fiscalización componen un escenario despiadado. Los sectores inmobiliarios blanden su poder para maximizar ganancias, incluso recurriendo a prácticas de evasión y lavado de dinero, mientras el inquilino promedio destina proporciones crecientes de sus ingresos (40%, 50% o más) solo para tener un techo, resignando otros aspectos básicos de su vida. Como expresó Muñoz, “no tienen derecho a vivir de la necesidad de otro de tener un lugar donde dormir”, refiriéndose a quienes especulan con un bien esencial como la vivienda.
Frente a esta realidad, las organizaciones de inquilinos reclaman volver a una regulación que equilibre la balanza y proteja el derecho a la vivienda digna. La Ley de Alquileres de 2020, con todos sus defectos, al menos establecía contratos de 3 años con ajustes anuales ligados a inflación y salario, algo razonable para los inquilinos pero “imperdonable” para el mercado. Su desmantelamiento evidenció que, si no existe un marco que limite la voracidad del mercado, serán los inquilinos quienes paguen los platos rotos. Hoy más que nunca está en disputa si la vivienda será tratada como un derecho humano o solo como un negocio lucrativo. Porque, tal como claman desde la comunidad inquilina, “la vivienda no puede ser un bien para especular y a la vez un derecho, o es una cosa o es la otra”. En esa definición se juega el futuro de millones de argentinos que solo aspiran a algo tan básico como vivir bajo un techo sin que ello signifique endeudarse, renunciar a formar familia o vivir con miedo al próximo aumento.