Alquilar una vivienda en Argentina se ha vuelto sinónimo de inestabilidad y angustia económica para millones de personas. La situación actual –descrita por referentes sociales como una verdadera “catástrofe nunca vista”– es el resultado de décadas de políticas oscilantes. Desde las protecciones al inquilino de la era peronista hasta la reciente derogación de la Ley de Alquileres por el gobierno de Javier Milei, examinaremos cómo cada período histórico ha impactado en el acceso a la vivienda. Esta nota de investigación recopila datos oficiales, voces de organizaciones de inquilinos y referencias legales para comparar las políticas desde Juan D. Perón hasta la actualidad, con especial énfasis en la impronta reivindicativa que promueven referentes como Gervasio Muñoz (Inquilinos Agrupados). Se analizará cómo las últimas medidas desregulatorias profundizaron la crisis habitacional –dejando a muchos literalmente en la calle– y se expondrá la perspectiva de género en este problema (por ejemplo, la realidad de las mujeres jefas de hogar que alquilan). Asimismo, se detallarán los abusos habituales de las inmobiliarias (contratos en dólares, falta de facturación, cláusulas ilegales) y qué herramientas legales existen para defender un derecho humano básico: el acceso a un techo digno. Finalmente, se citarán leyes, jurisprudencia e instrumentos internacionales que consagran el derecho a la vivienda, y se brindará un “recursero”: una guía práctica para denunciar irregularidades ante los Colegios de Martilleros, AFIP, ARBA u otros organismos.
De Perón a la desregulación: evolución histórica de las políticas de alquiler
La Argentina tiene una larga historia de intervención estatal en el mercado de alquileres, alternando períodos de regulación fuerte con otros de liberalización. Ya en 1921, durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen, se dictaron las primeras “Leyes de Alquileres” (Nº 11.156 y 11.157) que modificaron el Código Civil para congelar los precios de los alquileres por dos años, establecer una duración mínima de los contratos y poner límites a los desalojos. Aquella temprana protección inauguró una etapa en la que alquilar dejó de ser una simple transacción de mercado para devenir en tema de interés público.
Durante la Década Infame y la Segunda Guerra Mundial continuaron los controles y, tras el golpe de 1943, se profundizaron las medidas de emergencia: el Decreto 1580/43 incluso rebajó los importes de alquiler un 5% a 20% y suspendió las ejecuciones de desalojos por falta de pago. Este régimen de congelamiento se mantuvo vigente, con distintas prórrogas, durante más de tres décadas (1943–1976).
En el primer peronismo (1946–1955) la protección al inquilino alcanzó su apogeo. El gobierno de Juan D. Perón mantuvo congelados los alquileres y adoptó medidas pioneras: por ejemplo, en 1948 se sancionó la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió por primera vez la división de edificios en departamentos individuales y dio prioridad al inquilino para comprar la vivienda que alquilaba. De ese modo, muchos trabajadores lograron acceder a la casa propia. Además, Perón impulsó la doctrina de la función social de la propiedad (consagrada en la Constitución de 1949) para impedir la especulación inmobiliaria y prohibió que una vivienda permaneciera vacía más de un mes. También se creó la Cámara de Alquileres para regular la relación entre inquilinos y rentistas, y se facilitaron créditos hipotecarios estatales al 100% a través del Banco Hipotecario Nacional. El resultado de este combo de regulación de precios + salarios en alza + crédito accesible fue contundente: en 1943 el alquiler representaba casi el 19% del salario promedio, pero hacia 1957 esa carga había caído al 2,6%. En palabras de Gervasio Muñoz, “a partir del ’47 los trabajadores inquilinos se convierten en propietarios”, gracias al congelamiento de precios y los créditos baratos, lográndose una transferencia masiva a la clase trabajadora.
Sin embargo, aquel modelo duró hasta la última dictadura. El régimen militar iniciado en 1976 rompió abruptamente con más de 30 años de controles: eliminó el congelamiento y cualquier intervención estatal en alquileres, dolarizó el mercado de la vivienda y liberó los precios. Siguiendo la ola neoliberal global de fines de los ’70, Argentina pasó de concebir la vivienda como un derecho social a tratarla exclusivamente como mercancía. La dictadura no sólo quitó toda regulación, sino que fomentó la financiarización de la vivienda: proliferó la demanda de pago de alquileres por adelantado (se volvió común exigir un año de alquiler pago por adelantado en medio de la especulación e inflación galopante). “Videla devolvió la vivienda al mercado” –resumió Muñoz–; el Estado se retiró casi por completo de la política habitacional, más allá de construir algunas viviendas sociales aisladas “para dinamizar el empleo”, dejando el negocio del techo en manos del mercado.
Con la vuelta a la democracia, el gobierno de Raúl Alfonsín (1983–89) heredó un panorama caótico en materia de alquileres: sin controles y con hiperinflación, los inquilinos quedaron a merced de aumentos desmedidos. Alfonsín reintrodujo tímidamente ciertas regulaciones temporales a mediados de los ’80 (por ejemplo, límites a la actualización de alquileres para “morigerar el descalabro” provocado por la dictadura), pero no se alcanzó a sancionar una ley integral antes de la crisis de 1989. Durante los ’90, bajo el paradigma neoliberal de Carlos Menem, no hubo avances significativos en protección al inquilino –más bien se profundizó la idea de que la vivienda era responsabilidad individual, promoviendo la home ownership vía mercado y crédito indexado–. Hacia fines de los ’90 la escasez de vivienda accesible empeoró, pero el mercado permaneció prácticamente autorregulado (regido sólo por el Código Civil).
Recién con los gobiernos posteriores al 2001 volvió el tema a la agenda: durante el kirchnerismo se implementaron grandes planes de vivienda (Plan Federal, PRO.CRE.AR) orientados a ampliar la oferta de vivienda propia, pero el segmento de alquileres urbanos siguió sin una legislación específica actualizada. Las condiciones de alquiler continuaron pactándose con la asimetría estructural de siempre: contratos de corto plazo (2 años), aumentos semestrales o anuales atados a inflación, necesidad de contar con garantías propietarias, comisiones inmobiliarias altas, etc. No obstante, al calor de la organización de inquilinos –agrupaciones como Inquilinos Agrupados surgen a partir de 2015– comenzó a gestarse un cambio. Entre 2010 y 2020, pese al “boom” inmobiliario de construcción, la tasa de hogares propietarios cayó del 73% al 65%. Es decir, cada vez más familias dependen del alquiler para vivir, y a la vez la propiedad de viviendas se concentró en menos manos (multipropietarios con varias unidades para renta). Este contexto socioeconómico –más inquilinos y más poder en los dueños– creó las condiciones para impulsar una ley de alquileres nacional.
Después de 36 años sin nuevas leyes en la materia (desde aquellas de Yrigoyen), finalmente en 2020 se sancionó la Ley 27.551 de Alquileres bajo el gobierno de Alberto Fernández. Esta norma, producto de la lucha de asociaciones de inquilinos, significó un primer paso hacia contratos más justos: estableció un plazo mínimo de 3 años, actualizaciones de precio anuales (no semestrales) según un índice objetivo (el ICL, promedio de inflación y salarios) y exigió la registración de los contratos ante AFIP. También limitó el depósito a un mes de alquiler, obligó al propietario a pagar el impuesto inmobiliario (ABL) y a hacerse cargo de las expensas extraordinarias, entre otras disposiciones. La ley buscaba “equilibrar una situación profundamente desigual”, dado que para 2020 la mayoría de los inquilinos destinaba cada vez más porcentaje de sus ingresos al alquiler y enfrentaba grandes dificultades para conseguir vivienda.
Sin embargo, la Ley 27.551 enfrentó inmediata resistencia del lobby inmobiliario. Muchas inmobiliarias respondieron aumentando drásticamente los precios de oferta y violando la ley de diversas formas para desalentarla: por ejemplo, siguiendo con contratos de 2 años pese a la ley, exigiendo pagos en dólares a cuenta, etc. Hubo un retiro de propiedades del mercado formal (muchos propietarios optaron por alquilar en negro o temporario). Durante 2021–2022 se instaló la narrativa (promovida por cámaras inmobiliarias) de que la ley “había fracasado” y provocado escasez de oferta. Aún así, encuestas como la de Inquilinos Organizados de Luján mostraron que el problema real era el incumplimiento: “el 66% de los inquilinos relevados tenía contratos que violaban la Ley de Alquileres, imponiendo plazos menores a los 3 años que fija la norma”. Es decir, no faltaban leyes sino que las inmobiliarias directamente no acataban la regulación.
Para 2023, en plena crisis económica (inflación anual superior al 100% y salarios reales en caída), la discusión sobre modificar o derogar la Ley de Alquileres llegó al Congreso. La oposición de derecha y representantes del sector inmobiliario pugnaban por volver a contratos de 2 años y ajustes semestrales sin índices (básicamente, quitar los principales artículos protectores). En paralelo, las organizaciones de inquilinos denunciaban otros problemas ignorados, como el enorme mercado informal de alquileres (piezas en hoteles-pensión, inquilinatos, villas), donde miles de familias viven sin contrato, en condiciones precarias y pagando precios altísimos por habitaciones insalubres. A esa altura, el déficit habitacional argentino ya era innegable: según ONU-Habitat, una vivienda adecuada implica seguridad de la tenencia, servicios básicos, espacio suficiente, asequibilidad, etc., pero millones en Argentina carecen de una o varias de esas condiciones. Para colmo, la pandemia evidenció la importancia de “quedarse en casa” cuando casi 2 de cada 10 hogares tenían problemas graves de vivienda en el censo 2010, y esa proporción no mejoró para 2020.
En este escenario, las elecciones de 2023 dieron un giro radical: asumió la presidencia Javier Milei, un economista ultraliberal que había prometido “dinamitar” las intervenciones estatales en la economía. Una de sus primeras medidas fue, precisamente, derogar la Ley de Alquileres 2020 mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70/2023) firmado en diciembre de 2023. Así culminó la pendular historia argentina de políticas de alquiler: de la protección total bajo Perón a la desregulación total bajo Milei, pasando por intentos intermedios de equilibrio. A continuación examinaremos qué implicó ese DNU y cómo afectó la vida de quienes alquilan.
El DNU de Milei y sus consecuencias: “acuerdo entre partes” o abuso de poder
El Decreto 70/2023 firmado por el Presidente Javier Milei eliminó de un plumazo todas las reglas vigentes en los contratos de alquiler. En lugar del marco anterior (Ley 27.551 y sus modificaciones de 2023), se introdujeron cambios en el Código Civil y Comercial que dejaron casi todo “librado a la voluntad de las partes”. En teoría suena a libertad contractual; en la práctica, significó quitar protecciones al inquilino y dar rienda suelta al mercado inmobiliario. A grandes rasgos, el DNU dispuso:
- Sin plazo mínimo: Propietario e inquilino pueden pactar libremente la duración. Ya no rige el mínimo de 3 años; legalmente podrían hacer contratos por 1 mes si así se acuerda. De hecho, referentes de inquilinos alertaron que “nos van a poder hacer firmar contratos por 1 o 2 meses”, volviendo a la precariedad de corto plazo. Si las partes no aclararan plazo, el Código ahora define un supletorio de 2 años, pero esto es poco relevante si en la práctica se presiona para plazos breves.
- Actualizaciones y moneda 100% libres: El decreto permitió pactar aumentos en cualquier periodicidad y con cualquier índice o fórmula, a total criterio de propietario e inquilino. Desapareció el índice ICL anual que ataba subas a inflación y salarios. Ahora pueden, por ejemplo, establecer aumentos trimestrales o mensuales basados en inflación, cotización del dólar, o lo que se les ocurra. También se habilitó legalmente cobrar el alquiler en moneda extranjera (dólares), algo que antes estaba prohibido. En otras palabras, desde 2024 se pueden firmar y registrar contratos en dólares –lo cual formalizó una tendencia que ya ocurría en el mercado negro–.
- Depósitos y garantías sin límites: El DNU no fija tope para el depósito de garantía ni regula su devolución como lo hacía la ley anterior. Ahora la caución (monto y moneda) es la que las partes convengan. Tampoco obliga a ofrecer alternativas de garantía (la ley 2020 exigía aceptar al menos dos de varias opciones, como garante propietario, seguro de caución, etc.). En la práctica, volvieron a prevalecer los requisitos más duros: garantía propietaria en la mayoría de los casos, y montos de depósito elevados según el criterio del dueño.
- Cancelación anticipada y renovación: El decreto empeoró las condiciones para el inquilino que necesita rescindir antes de término. Ahora debe pagar 10% de todos los meses restantes del contrato como penalidad, sin importar en qué momento lo cancele. Antes, con la ley 27.551, si habían transcurrido más de 6 meses de contrato se podía rescindir avisando con 2 meses de anticipación sin pagar multa, o pagando un mes y medio de alquiler de penalidad si se avisaba con menos antelación. Es decir, se reinstauró la multa por rescindir que la ley anterior había prácticamente eliminado. Además, el DNU quitó el plazo de preaviso para renovar: antes el inquilino podía exigir negociar renovación hasta 3 meses antes de la finalización, ahora eso ya no está.
- Obras y reparaciones: Se derogó el artículo que permitía al inquilino hacer arreglos urgentes y descontarlos del alquiler si el dueño no respondía, dejándolo nuevamente “a lo que negocien las partes”. En esencia, el propietario ya no tiene ese incentivo legal para cumplir con el mantenimiento, y el inquilino pierde una herramienta para exigir condiciones dignas.
- Intervención judicial: El DNU explícitamente prohíbe a jueces modificar los acuerdos del contrato. Es decir, ante un conflicto judicial, el magistrado no puede alterar cláusulas abusivas; esto limitó la tutela judicial efectiva del inquilino.
Milei justificó estas medidas con el típico argumento de libre mercado: dijo que quería “que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y alquilar no sea una odisea”. Aseguró que la desregulación haría aumentar la oferta de propiedades y bajar los precios, beneficiando a todos. De hecho, el gobierno difundió cifras iniciales para respaldar su visión: según un informe oficial de la Unidad de Evaluación de Impacto, tras el DNU la oferta de departamentos en alquiler en AMBA habría crecido un +212% en seis meses y los precios habrían caído un -26,6% en términos reales (ajustados por inflación) para junio de 2024. Los voceros oficiales presentaron esto como un éxito rotundo: supuestamente, al liberar plazos, índices y moneda, muchos propietarios volvieron a poner sus inmuebles en alquiler y eso habría derrumbado los valores. Medios y think-tanks pro-mercado aplaudieron la jugada: por ejemplo, analistas del Cato Institute elogiaron que “la desregulación de Milei demuestra que eliminar la intervención estatal en transacciones voluntarias puede beneficiar a ambas partes”. Según esa visión liberal, la “libertad total” entre propietarios e inquilinos sería la panacea, corrigiendo mágicamente los desequilibrios.
Sin embargo, la realidad que experimentaron los inquilinos en carne propia desmintió rápidamente ese relato. Los últimos datos oficiales del INDEC sobre inflación de alquileres señalan que, lejos de abaratarse, los alquileres subieron 42% en la primera mitad de 2025, 27 puntos por encima de la inflación general del período. Es decir, en términos reales siguieron aumentando, no bajando. Incluso en 2024, cuando Milei aseguraba en sus redes que los alquileres habían bajado 26%, las estadísticas lo contradecían: esa baja era un espejismo metodológico, mientras que la medición del costo de vida de INDEC mostraba lo contrario. Las organizaciones de inquilinos desmintieron públicamente a Milei con sus propios relevamientos: por ejemplo, Inquilinos Agrupados reportó que entre enero y junio de 2024 el alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes en CABA pasó de $121.000 a $217.000, es decir un salto del +80% en solo cinco meses. Muchos inquilinos experimentaron, al renovar o firmar un nuevo contrato, aumentos inmediatos de 100% o más respecto del contrato anterior, pulverizando cualquier supuesto “abaratamiento”.
Lo que sí cambió drásticamente a partir del DNU fue la estructura misma de los contratos –lamentablemente, en detrimento de la estabilidad del inquilino–. Según una encuesta nacional de Inquilinos Agrupados, entre los contratos celebrados en 2024 tras la derogación de la ley: solo 1 de cada 10 tuvo un plazo de 3 años, mientras que el 90% se fragmentó en plazos más cortos; de hecho, 27% de los nuevos contratos fueron por un año o menos, y casi 58% duraron entre 1 y 2 años. En paralelo, los ajustes pasaron a ser muchísimo más frecuentes: “el 95,5% de los inquilinos tuvo aumentos en intervalos iguales o menores a seis meses”, y 7 de cada 10 contratos firmados luego del DNU pactaron aumentos mensuales o trimestrales. Es decir, la actualización anual prácticamente desapareció del mercado (“ya casi no se presentó como posibilidad” señala el informe). El mecanismo de aumento más común pasó a ser directamente la inflación (IPC) mensual –cláusulas que ajustan el alquiler cada 30 días según el índice de precios–, algo que antes era ilegal y hoy es moneda corriente. Todo esto confirma lo que anticipaban los críticos: “sin protecciones, los propietarios imponen las condiciones de los contratos”. La teoría del “acuerdo libre entre partes iguales” se estrella contra la realidad de la desigualdad de poder: “la relación entre dueños e inquilinos no es simétrica. Quien alquila carece de algo básico –un lugar donde vivir– y no tiene margen para negociar nada”. El propietario, en cambio, usualmente tiene más espalda financiera y más opciones (puede esperar otro postulante, tiene ahorros, quizás varias propiedades), mientras que el inquilino necesita urgente un techo. Como graficó una dirigente, “cualquiera puede firmar un contrato que dure un mes, se pague en dólares o yenes y aumente 50% por semana” bajo el DNU, pero eso no significa que cualquiera pueda negarse a aceptarlo: con la emergencia habitacional actual, muchos se ven forzados a aceptar lo que el dueño pida.
De hecho, apenas anunciado el DNU en diciembre de 2023, comenzaron a conocerse casos estremecedores. En la práctica, “la Ley de Alquileres ya caducó” se lamentaba un artículo, “y el ‘acuerdo entre partes’ tiene a una sola de ellas en posición de poder”. Propietarios y sobre todo inmobiliarias empezaban a imponer sus propias reglas sin miramientos: avisos de alquiler por 2 meses “y después vemos”, exigencias de pago mensual astronómico, etc. Por ejemplo, en diciembre ya se pedían $500.000 pesos mensuales de alquiler por un departamento de 3 ambientes en Capital o GBA (cuando un salario promedio andaba por los $200.000).
Al mismo tiempo, miles de familias inquilinas entraron en pánico ante la perspectiva de tener que renegociar su alquiler bajo estas condiciones imposibles. “Son miles y miles las personas que deben renovar en el corto o mediano plazo y, con el DNU de Milei, quedaron en el desamparo total”, relataba un testimonio. Aún antes de estar vigente formalmente el decreto (que tenía efecto 8 días después de publicado), muchos propietarios dejaron de aplicar la ley anterior y se lanzaron a remarcar precios o a presionar desalojos para recontratar con las nuevas reglas. Abogados especializados advertían sobre una ola inédita de desalojos y litigios: “Estamos ante una situación de catástrofe nunca vista en Argentina”, alertaban, pronosticando que se verían numerosos casos de “cesación de pagos y juicios de desalojo” como consecuencia de la desregulación salvaje. En criollo: inquilinos que sencillamente no podrían pagar las nuevas cifras exigidas, e intentarían resistir hasta que los saquen con orden judicial.
Los referentes de inquilinos fueron contundentes en sus críticas. Desde Córdoba, el abogado Maximiliano Vittar (Agrupación Nacional de Inquilinos) declaró que el DNU “obliga al inquilino a negociar en condición de aparente igualdad” y lo empuja “directo a la calle, víctima de la voracidad del mercado inmobiliario”, otorgando todo el poder a quienes ya lo tienen: propietarios e inmobiliarias. Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, advirtió sin rodeos: “Esto va a ser una masacre”. Según Muñoz, a partir del decreto “renovar [el contrato] va a ser una excentricidad”, dado que la gran mayoría de inquilinos quedaría precarizada e indefensa frente a los aumentos constantes. También enfatizó que ningún país del mundo lleva adelante políticas tan extremas: “no hay país donde se apliquen este tipo de medidas”, señaló, subrayando el carácter experimental y temerario de la iniciativa. Cabe recordar que incluso en economías de libre mercado suelen existir regulaciones básicas de alquiler (por ejemplo, en muchas ciudades de EE.UU. hay límites a desalojos sin causa, en Europa contratos largos, en todos lados prohibición de discriminación, etc.); Argentina, con este DNU, se corrió al otro extremo.
En resumen, lejos de “devolver la vida” al mercado como celebraban algunos liberales, la desregulación de Milei acentuó el desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda. La frase “sálvese quien pueda” describe mejor la situación: “Lo que está en disputa es si el acceso a la vivienda lo decide el mercado o lo decide el pueblo a través del Estado. El lobby inmobiliario ya dejó en claro que para ellos debe ser la ley de oferta y demanda, un ‘sálvese quien pueda’, discutiendo la vivienda en términos de mercado y no de derechos”. Del otro lado, las organizaciones sociales sostienen que la vivienda es un derecho, no un privilegio ni un sueño lejano, por lo que el Estado debe intervenir para garantizarlo. Tras el DNU 70/2023, esa disputa de fondo quedó más vigente que nunca.
Impacto en los inquilinos: desalojos, pobreza y endeudamiento masivo
Los efectos de la nueva política no se hicieron esperar en la vida cotidiana de quienes alquilan. La pérdida del contrato estable y previsible sumió a muchos hogares en la incertidumbre total, y los aumentos descontrolados golpearon directamente el bolsillo. Veamos algunos indicadores y testimonios que pintan la magnitud de la crisis habitacional en este primer año post-derogación:
- Porcentaje del ingreso destinado al alquiler: Históricamente se considera razonable que la vivienda insuma hasta un 30% de los ingresos familiares. En Argentina esa relación se ha disparado. Según encuestas recientes, más del 70% de los inquilinos destina entre el 30% y el 50% de los ingresos totales del hogar al pago del alquiler (sin contar servicios). Datos relevados en junio de 2024 muestran que en promedio las familias inquilinas gastaron algo más del 34% de sus ingresos sólo en alquiler + expensas. Para los que firmaron contrato bajo el DNU Milei, el esfuerzo es aún mayor: destinan en promedio un 38,6% de sus ingresos al alquiler. Dicho de otro modo, cerca de la mitad del salario se va en el techo, estrujando el presupuesto familiar. Es dinero que se resigna de otros consumos básicos: no por nada, en los últimos meses el 53% de los inquilinos admitió haber recortado gastos en salud, el 66% en alimentos y el 64% en vestimenta, para poder pagar el alquiler.
- Atrasos y deudas: Con alquileres por las nubes, no sorprende que la morosidad haya aumentado. De acuerdo a relevamientos de la Federación de Inquilinos, a mediados de 2024 el 62% de los hogares inquilinos tenía algún tipo de deuda para llegar a fin de mes. Más de la mitad de los inquilinos encuestados confesó tener saldos impagos en tarjetas de crédito, y casi 4 de cada 10 debieron endeudarse para comprar comida. Además, casi 9 de cada 10 expresaron temor de que en los próximos meses no puedan afrontar el alquiler. Es un nivel de desprotección altísimo: prácticamente la gran mayoría de inquilinos ve peligrar su vivienda a corto plazo, viviendo al día.
- Desalojos y mudanzas forzadas: Un concepto que apareció es el de “desalojo económico”, refiriéndose a aquellas familias que no son expulsadas por un juez sino por las circunstancias (alza impagable del alquiler). En el último tiempo esto se volvió común: 1 de cada 4 inquilinos encuestados en 2024 se vio obligado a mudarse por no poder afrontar el precio del alquiler. En muchos casos, estas mudanzas no solucionan nada sino que agravan la precariedad: hay quienes debieron regresar a la casa de sus padres (aún con familia e hijos a cuestas), otros terminaron compartiendo vivienda con amigos o incluso con desconocidos, formando hogares de facto para dividir gastos. Se han visto casos extremos de personas mayores que, ante la imposibilidad de pagar un alquiler individual, consideran ingresar a un geriátrico pese a poder valerse por sí mismas, sólo para tener un techo. Y en el colmo de la desesperación, hay quienes terminan literalmente viviendo en la calle o en asentamientos de emergencia. El testimonio de una joven madre de Salta refleja la dureza del proceso: “Cuando perdí mi empleo formal, ya no pude volver a alquilar: me desalojaron y tuve que vivir un tiempo en la calle, con mi hija”.
- Crecimiento del mercado informal y hacinamiento: Ante la dificultad de afrontar un alquiler formal, cada vez más gente recurre a alternativas informales. Un fenómeno es el de los inquilinatos o hoteles pensión en centros urbanos: piezas pequeñas con baño y cocina compartidos. Ya antes del DNU cientos de miles de personas vivían en esos “hoteles familiares” sólo en CABA, pagando sumas altas sin contrato. Ahora, es previsible que ese número aumente: no es casual que aumenten las tomas de terreno y villas miseria. Autoridades de vivienda reportan que cada vez más familias terminan alquilando en villas y asentamientos (donde también existen “alquileres” informales de cuartos) o directamente ocupando tierras en la periferia de las ciudades. Esto implica condiciones de hacinamiento que afectan la salud, la privacidad y el rendimiento educativo de los niños.
- Personas mayores y jubilados inquilinos: Un colectivo especialmente vulnerable son los adultos mayores que alquilan. Tradicionalmente en Argentina la mayoría lograba tener vivienda propia al llegar a la jubilación, pero eso está cambiando dramáticamente. En 2004 alquilaban unas 164.000 personas mayores de 60; para 2024 ya son casi 360.000 los jubilados inquilinos, el doble que veinte años atrás. Este grupo representa hoy el 7,25% de la población adulta mayor y ya 6,6% del total de inquilinos a nivel nacional. Muchos de ellos enviudaron o nunca pudieron acceder a una vivienda propia. El problema es que sus ingresos fijos (jubilaciones) difícilmente siguen el ritmo del alquiler. Se calcula que el alquiler insume alrededor del 22% de la canasta básica de un jubilado promedio. Pero para quienes no tienen casa, ese porcentaje es mucho mayor: un jubilado de la mínima que tenga que pagar un alquiler medio simplemente no cierra sus cuentas. De ahí que haya casos de abuelos que terminan en residencias públicas o compartiendo vivienda con familiares. En los próximos 20 años podría sumarse medio millón de jubilados inquilinos adicionales, dado que la generación de 40–50 años actual (que ya alquila y no accedió a crédito) probablemente llegue a la tercera edad sin vivienda propia. Estamos frente a una bomba de tiempo social: una masa crítica de adultos mayores en situación de vulnerabilidad habitacional, algo inédito en Argentina en tal escala.
- Hogares monoparentales (madres solas con hijos): Otro grupo que sufre particularmente la crisis de alquileres son las familias monoparentales, en su gran mayoría encabezadas por mujeres. Estas madres solteras que alquilan combinan varias desventajas: menores ingresos, prejuicios y trabas para alquilar (muchos propietarios directamente prefieren no alquilar a familias con niños), y menos redes de contención económicas. Entre los hogares inquilinos con jefatura femenina sola, un porcentaje significativo tiene al menos un menor a cargo. Y a pesar de representar una fracción de los inquilinos totales, son casos de altísima vulnerabilidad. Mariana Saldaña, referente de Inquilinos Organizados Luján, lo expuso crudamente en el Congreso: “son las jefas de hogar con niños y niñas las que encuentran más dificultades para alquilar. Los propietarios prefieren alquilar a gente sin chicos, un ‘requisito’ impuesto por el mercado”. Esto implica que muchas madres solas deben aceptar peores condiciones o viviendas de inferior calidad, simplemente para que les alquilen. Algunas terminan en situaciones indignas –por ejemplo, alquilando piezas en casas compartidas donde los niños no son bienvenidos, o tolerando el acoso de dueños– por miedo a no encontrar otro lugar. La situación de estas mujeres es un círculo vicioso: por cuidar a sus hijos quizás no pueden tener dos empleos, con un ingreso precario no califican para un alquiler formal exigente, caen en la informalidad (donde pueden ser fácilmente desalojadas o abusadas), y así sucesivamente. El Estado prácticamente no tiene políticas específicas para las familias monoparentales inquilinas, a pesar de que la Convención sobre la Eliminación de Discriminación contra la Mujer (CEDAW) y otros tratados instan a brindar especial protección a los hogares a cargo de mujeres.
En síntesis, la crisis de los alquileres se está traduciendo en una crisis social de múltiples facetas: aumento de la pobreza (por ingresos drenados hacia el alquiler), endeudamiento familiar, desalojos formales e informales, hacinamiento, deterioro de la salud (física y mental) de los inquilinos, y violación de derechos básicos de niños, mujeres y adultos mayores. Como graficó Muñoz, “la vivienda vuelve a ser un negocio de unos pocos, y cada vez más personas quedan sin acceso a un hogar digno”. Mientras no se tomen medidas para reequilibrar esta situación, veremos más gente sin casa propia ni alquilada –literalmente sin casa– en uno de los países teóricamente más prósperos de Latinoamérica.
Perspectiva de género: mujeres inquilinas y discriminación estructural
La problemática de los alquileres tiene un fuerte componente de género. Las mujeres, y en particular las mujeres pobres, cargan con un peso desproporcionado en la crisis habitacional. Esto se debe tanto a factores económicos (brecha salarial, trabajo no remunerado de cuidados) como a prácticas discriminatorias explícitas por parte de inmobiliarias y propietarios.
Discriminación en la búsqueda de alquiler: Al buscar una vivienda en alquiler, muchas mujeres enfrentan un verdadero filtro machista. Mariana Saldaña (Inquilinos Luján) relató en Diputados que a los postulantes se les suele hacer preguntas invasivas para discriminar: “nos interrogan para discriminarnos”. Por ejemplo, a las mujeres jóvenes les preguntan si planean quedar embarazadas (temiendo que un embarazo “complique” los pagos), a las mujeres separadas con hijos les preguntan con quién viven los niños o si reciben cuota alimentaria, etc. Estas preguntas –ilegales y violatorias del derecho a la intimidad– buscan filtrar inquilinas “indeseables” bajo prejuicios. “Las personas transgénero son las más discriminadas y terminan alquilando en condiciones informales”, agregó Saldaña, visibilizando que las mujeres trans prácticamente no tienen cabida en el mercado formal y deben conformarse con piezas sin contrato. Las madres solteras también son blanco de prejuicios: propietarios temen que “los chicos rompan algo” o que la madre falte al trabajo por cuidar hijos enfermos y no pague. Se han visto cláusulas abusivas prohibiendo tener hijos en el inmueble, o directamente anuncios que dicen “no niños, no mascotas”. Esto constituye discriminación por condición familiar, prohibida por leyes de antidiscriminación, pero muy difícil de probar en la práctica. Así, muchas jefas de hogar terminan aceptando alquileres informales o en viviendas de inferior calidad, porque es lo único que les ofrecen.
Brecha de ingresos y pobreza: Las mujeres tienden a tener ingresos menores. Esto hace que soportar un alquiler elevado sea aún más difícil para ellas. Estimaciones recientes revelan un dato alarmante: más del 70% de las personas que alquilan en Argentina están bajo la línea de pobreza por ingresos. En hogares unipersonales (muchos son mujeres solas, jubiladas o jefas de hogar) el porcentaje es apenas menor, pero en hogares con tres integrantes sube drásticamente. Es decir, alquilar y no ser pobre es casi excepción hoy. Y dado que la feminización de la pobreza es un fenómeno conocido, la crisis de alquileres golpea especialmente a ellas.
Sobrecarga de cuidados y vulnerabilidad: Muchas mujeres inquilinas son madres que crían solas a sus hijos. Si son desalojadas o no pueden renovar, el impacto recae sobre esos menores también. La Convención de Derechos del Niño reconoce el derecho del niño a un nivel de vida adecuado para su desarrollo y obliga a los Estados a asistir a padres y tutores en la provisión de vivienda cuando haga falta. Esto implica que dejar sin casa a una madre con niños no es sólo un tema civil, sino de derechos humanos de la infancia. Lamentablemente, en las crisis habitacionales recientes no siempre se priorizó el interés superior del niño. La ausencia de políticas públicas para alquiler social o subsidios suficientes fuerza a muchas familias monomarentales a pasar por situaciones límite. El trauma y la inseguridad que eso genera en una madre y sus hijos es inconmensurable. La Corte Suprema de Justicia de la Nación, al analizar casos de familias vulnerables, recordó que la Constitución de la Ciudad (art. 31) impone deberes claros de asegurar el derecho a la vivienda mediante políticas especiales, y que tratados como la Convención de Derechos del Niño y la de Personas con Discapacidad obligan a garantizar alojamiento alternativo antes de ejecutar un desalojo de menores o personas vulnerables. No obstante, esas protecciones de jure pocas veces se traducen en soluciones concretas de facto para las mujeres inquilinas.
En conclusión, ser mujer agrava la indefensión en el mercado de alquileres argentino. No sólo sufren más la crisis económica, sino que enfrentan barreras adicionales para conseguir y mantener una vivienda alquilada. Cualquier agenda seria de derecho a la vivienda debe incorporar la perspectiva de género: prohibir explícitamente la discriminación por estado civil, maternidad o identidad de género en el acceso al alquiler; crear programas de alquiler social para madres solas; y asegurar refugios o soluciones habitacionales transitorias para mujeres e hijes ante desalojos.
Abusos del mercado inmobiliario: dólares, informalidad y evasión fiscal
Cobro de alquiler en dólares y cláusulas abusivas: Hasta 2023, la Ley de Alquileres exigía que el precio se pactara en pesos para vivienda. Pese a ello, muchas inmobiliarias “dolarizaban” los alquileres mediante vericuetos. Con el DNU se legalizó directamente pactar en dólares. Es un abuso en tanto traslada el riesgo cambiario al inquilino, que percibe sus ingresos en pesos. Sumado a la inflación local, implica aumentos explosivos. Además, la dolarización excluye a quienes no tienen acceso a divisas; aun así, esta práctica se expande y muchos cobros en dólares se hacen por fuera de contrato y sin recibos para evadir controles.
Alquiler en negro (sin contrato ni factura): La informalidad en los alquileres ya era alta y ahora puede crecer. Al no registrar un contrato, el propietario evita pagar impuestos (Ganancias, Bienes Personales si aplica, IVA en comerciales, sellos provinciales) y muchas veces también elude obligaciones legales. Para el inquilino, alquilar en negro implica quedar indefenso jurídicamente: sin contrato escrito, es difícil probar derechos, y sin recibos, no puede deducir el alquiler en Ganancias ni reclamar aumentos indebidos. Relevamientos muestran que hasta dos tercios de los alquileres en grandes ciudades estaban en negro total o parcialmente. La ley 2020 había introducido un incentivo fuerte para blanquear: si el contrato no se registraba, el dueño no podía iniciar juicio de desalojo por falta de pago. Con la derogación, esa obligación se diluyó para nuevos contratos. Alquilar sin declarar está mal porque es evasión fiscal y lesiona derechos del inquilino: sin factura, es común que se inventen cargos adicionales, se cobren “en mano” montos mayores a los del contrato, o directamente se nieguen a formalizar, dejando al inquilino pendiente de un hilo.
Incumplimiento legal y comisiones indebidas: Era común que las inmobiliarias redactaran contratos con cláusulas que contrariaban la ley o el Código Civil: plazos menores a los legales, indexaciones prohibidas, traslado de ABL y expensas extraordinarias al inquilino, renuncias de derechos, exigencia de múltiples garantes. En CABA, además, se prohibía cobrar comisión al inquilino, pero muchas inmobiliarias lo hacían igual. En PBA, la comisión permitida suele recaer íntegramente sobre el inquilino y se agregan “gastos administrativos” inflados.
Hostigamiento y mobbing inmobiliario: Durante el contrato, muchos inquilinos sufren que los propietarios/inmobiliarias no realizan arreglos urgentes o hostigan para forzar la desocupación: cortes de servicios, negativas a cobrar, visitas sin aviso, etc. Son conductas ilegales (coacción) y vulneran el derecho a la intimidad.
Falta de recibos y contratos “de palabra”: En zonas turísticas o de alta demanda, dueños alquilan sin contrato escrito ni recibo fiscal. Exigir siempre recibos es crucial para constancia de pago y por obligación fiscal.
Qué no deben tolerar los inquilinos (pautas básicas): no pueden exigirte pagos adelantados desmedidos; no corresponde que pagues expensas extraordinarias ni impuestos inmobiliarios; no pueden negarse a recibirte el pago (si pasa, enviá carta documento consignando tu voluntad de pago); no pueden cortarte servicios ni cambiar cerraduras; no pueden discriminarte por tener hijos, género o condición.
Derechos del inquilino: leyes, jurisprudencia y tratados internacionales
Derecho humano a la vivienda: La Declaración Universal de Derechos Humanos (Art. 25) reconoce el derecho a un nivel de vida adecuado, incluyendo vivienda. Con la reforma constitucional de 1994, los tratados de derechos humanos (PIDESC, entre otros) adquirieron jerarquía constitucional (art. 75 inc. 22). El PIDESC (Art. 11) obliga a garantizar el derecho a una vivienda adecuada. La Constitución Nacional (art. 14 bis) encomienda al Estado el acceso a una vivienda digna. La CEDAW, la Convención de Derechos del Niño y la de Personas con Discapacidad imponen obligaciones específicas de no discriminación y protección de grupos vulnerables.
Leyes nacionales y normas aplicables: Los contratos firmados entre julio 2020 y diciembre 2023 se rigen por la Ley 27.551 hasta su vencimiento (plazo mínimo de 3 años, aumentos anuales por ICL, tope de depósito, obligaciones del propietario, etc.). Para contratos nuevos rige el Código Civil y Comercial modificado por el DNU 70/2023, pero siguen vigentes principios como la buena fe (art. 1198), el deber del locador de mantener la cosa (art. 1201), el goce pacífico (art. 1221) y la prohibición de cláusulas abusivas vía Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. En CABA, la Ley 5859 regula honorarios de corredores; en PBA, la Ley 10.973 regula la actividad de martilleros y corredores.
Jurisprudencia: La Corte Suprema, en casos de familias vulnerables, ha ordenado soluciones habitacionales invocando el art. 31 de la Constitución de CABA y tratados internacionales, recordando que los derechos sociales no son meras declaraciones sino mandatos de efectividad. Se han suspendido desalojos o dispuesto relocalizaciones cuando hay niños o personas con discapacidad.
Instrumentos internacionales: Agenda 2030 (ODS 11), Nueva Agenda Urbana (Hábitat III), Protocolo de San Salvador (art. 11) refuerzan el deber estatal de regular mercados y garantizar vivienda asequible. Todo este plexo puede invocarse para exigir políticas no regresivas y tutela judicial efectiva.
Herramientas de defensa: cómo y dónde denunciar a inmobiliarias y propietarios
Colegios de Martilleros/Corredores: Si el problema es con una inmobiliaria o corredor matriculado (comisiones indebidas, cláusulas abusivas, retención de depósito, ejercicio ilegal), denunciá ante el Colegio Profesional de tu jurisdicción. Presentá un escrito con hechos y pruebas (contrato, recibos, comunicaciones). Muchos Colegios permiten iniciar denuncias online, pero suelen pedir ratificar presencialmente con originales. Pueden sancionar con apercibimiento, multas, suspensión o expulsión de matrícula. Si no están matriculados, el Colegio puede denunciar ejercicio ilegal.
AFIP: Para alquileres en negro, falta de contrato o de facturación, pagos “en B” y evasión, hacé la denuncia impositiva vía 0800-999-3368, web o app. Podés además registrar voluntariamente tu contrato en AFIP (RELI), lo que formaliza la relación e incentiva al propietario a tributar.
ARBA y fiscos provinciales/municipales: Denunciá evasión de impuestos locales (por ejemplo, sellos no abonados) mediante los centros de ayuda o formularios de denuncias provinciales.
Defensa del Consumidor / OMIC: Por comisiones indebidas, servicios no prestados, publicidad engañosa, reclamá ante Defensa del Consumidor (Agencias locales u OMIC).
Vía judicial: Para daños económicos (retención de depósito, cobros indebidos, desalojos irregulares), iniciá acciones civiles; para coacciones o amenazas, denuncias penales. Si no podés costear abogado, buscá patrocinio en defensorías oficiales o consultorios jurídicos gratuitos. También se puede reclamar ante hechos de discriminación (por tener hijos, identidad de género, etc.).
Organización colectiva: Acercate a agrupaciones de inquilinos (locales o nacionales). Brindan asesoría, relevamientos, visibilización y presión pública. La organización mejora las posibilidades de éxito y promueve reformas legislativas.
Recursero breve
- Inmobiliarias/matriculados: Colegio de Martilleros/Corredores de tu departamento judicial (presencial u online; llevar contrato, recibos, pruebas).
- Alquiler en negro / no facturan: AFIP (denuncia impositiva; registro voluntario del contrato).
- Impuestos locales (sellos, etc.): ARBA u organismo provincial correspondiente (formulario de denuncias).
- Discriminación: Tras el cierre del INADI dispuesto por el gobierno de Javier Milei, ya no es posible canalizar estas denuncias a través de dicho organismo. Sin embargo, las presentaciones pueden realizarse por la vía judicial.
- Consumo: Defensa del Consumidor/OMIC.
- Desalojo y vulnerabilidad: Defensorías públicas; solicitá suspensión, relocalización y soluciones habitacionales.
- Casos urgentes de calle: Líneas sociales locales (paradores, subsidios de emergencia).
La vivienda como derecho humano vs. negocio inmobiliario
La crisis de los alquileres en Argentina expone una tensión de fondo entre dos visiones antagónicas: por un lado, la vivienda entendida como un derecho humano fundamental, cuyo acceso debe ser garantizado para todos; por otro, la vivienda reducida a un negocio financiero e inmobiliario, regulado únicamente por las “leyes” del mercado. Las políticas recientes –en especial bajo la égida del gobierno de Javier Milei– se han alineado con la segunda visión, privilegiando la rentabilidad de unos pocos sobre la seguridad habitacional de las mayorías.
Dejar el techo librado al mercado profundiza las desigualdades y genera sufrimiento evitable. Los supuestos beneficios de la desregulación (más oferta, precios de equilibrio) no se tradujeron en alivio para los inquilinos: por el contrario, los alquileres subieron mucho más que la inflación, la mayoría de las familias inquilinas cayó bajo la línea de pobreza, y se instalaron prácticas contractuales abusivas (plazos brevísimos, indexaciones mensuales). El “libre acuerdo entre partes” resultó ser una ficción, ya que la parte débil se vio compelida a firmar lo que la parte fuerte dispuso, bajo amenaza de quedarse en la calle. Sin un Estado presente, los propietarios logran imponer condiciones. Y esas condiciones reflejan la voracidad de un mercado altamente concentrado, en el que cada vez menos personas concentran más viviendas, acaparando un bien esencial y encareciéndolo.
La historia argentina brinda ejemplo de políticas exitosas de protección: el peronismo histórico, con controles de alquiler y créditos masivos, logró que la incidencia del alquiler en el salario bajara a niveles mínimos y que muchos inquilinos se convirtieran en propietarios. Hoy, seguramente no se trate de congelar precios por décadas, pero sí de regular inteligentemente para equilibrar la relación. La Ley 27.551 fue un tímido paso en esa dirección. Su derogación significó un retroceso.
Es urgente construir un nuevo consenso político que aborde la crisis habitacional con un enfoque de derechos humanos: una nueva Ley de Alquileres robusta; un plan de viviendas sociales de alquiler público; créditos hipotecarios accesibles; subsidios o alquileres protegidos para jubilados, mujeres víctimas de violencia y otros grupos vulnerables; un impuesto a la vivienda ociosa; desaliento a la especulación inmobiliaria; alternativas cooperativas; fortalecimiento de defensorías del inquilino; y fiscalización severa de abusos y evasión.
“Lo que está en disputa es si el acceso a la vivienda lo decide el mercado o lo decide el pueblo a través del Estado”. Hoy lo decide el mercado, y las consecuencias están a la vista: desalojo, endeudamiento, familias en la incertidumbre o directamente sin techo. Es hora de que el Estado retome su papel indelegable estableciendo reglas justas y brindando soluciones habitacionales. La vivienda no puede seguir siendo el privilegio de unos pocos ni la condena de tantos. Recuperar la perspectiva de la vivienda como derecho humano básico –tal como reza nuestra Constitución y los tratados con jerarquía constitucional– debe ser el faro que guíe las políticas públicas. Porque, en definitiva, una sociedad que permite que trabajar toda la vida no alcance para tener un techo es una sociedad que está fallando en lo más esencial. Y como dejó escrito Evita: “Donde existe una necesidad, nace un derecho”. El pueblo inquilino ya hizo escuchar su grito: “Se nos va la vida en los alquileres”. Toca atender ese clamor y garantizar, de una vez por todas, el techo para todos y todas.
